Intelligence opérationnelle pour projets immobiliers
Identifiez les bonnes parcelles, vérifiez ce que vous pouvez réellement construire et rendez vos opérations plus défendables avant d’acheter ou de chercher un financement.
Interrogées à chaque opération
Le problème
Une opération peut sembler rentable sur Excel et devenir mauvaise dès que vous vérifiez le PLU, la liquidité locale, les coûts cachés ou les exigences du financeur.
Un exemple, vérifié ligne à ligne
Immeuble de 3 logements à Bordeaux, mise en copropriété et revente par lots. Prix annoncé : 660 000 €.
| Ce qu’on vérifie | Sur Excel | Une fois vérifié | Effet |
|---|---|---|---|
| Les exigences du financeur | Achat au prix annoncé : 18,7 % de marge sur coût de revient. | Le prêteur attend 25 %. Le prix plafond pour rester finançable est de 618 000 €. | −42 000 € sur le prix |
| Les coûts cachés | Budget travaux = devis des entreprises. | Amiante, plomb, compteurs, état descriptif de division, géotechnique : 7 postes absents des devis, jusqu’à 55 400 € HT. | −54 000 € de plafond |
| La liquidité locale | Revente des lots en 2 à 3 mois. | 184 jours médians entre la mise en vente et l’acte, mesurés sur 2 100 ventes réelles. | +6 mois de portage |
| Le PLU et les risques | Zone lue sur le plan, risques lus à l’échelle de la commune. | 21 bases interrogées à la parcelle : abords de monument historique, patrimoine protégé, droit de préemption. | 8 conditions préalables |
Offre calée à
545 000 €
17,4 % sous l’annonce · 38,0 % de marge sur coût de revient
Opérateur et opération fictifs, données de marché réelles. Chiffres repris du dossier d’exemple présenté plus bas.
Les livrables
Extraits de documents réellement remis à des marchands de biens et à des promoteurs. Noms, adresses et références cadastrales masqués.
Combien de surface de plancher le terrain porte, selon quelles hypothèses, et ce qui la limite.
Un terrain de 1 340 m² : de 390 à 541 m² de surface de plancher selon le stationnement retenu, et le plan-masse de chaque hypothèse.
Chaque règle appliquée à votre terrain, citée à l’article et à la page, avec son statut : lue, ou à confirmer en mairie.
Ce qui reste à confirmer devient une question écrite au service urbanisme, pas une hypothèse cachée.
Où chercher, avec quels critères, et les pistes qui en sortent, une par une.
Communes classées par capacité constructible et prix de sortie, puis parcelles retenues avec leur point à lever.
Ce que le prêteur lit, dans l’ordre où il le lit : indicateurs de crédit, sensibilités, trésorerie, prix par lot.
Un dossier de 21 pages, deux études annexes et un classeur à formules vivantes que votre banque peut rejouer.
Essayez
Saisissez une adresse précise ou une référence cadastrale. Le screening interroge en direct le cadastre, le Géoportail de l’urbanisme et Géorisques, puis classe ce qu’il trouve.
Pour qui
Achat, travaux, division, revente.
Les questions qu’ils nous posent
Ce qu’ils reçoivent
Foncier, programme, autorisations, pré-commercialisation.
Les questions qu’ils nous posent
Ce qu’ils reçoivent
Vous financez des opérations ? Le même travail sert l’instruction de vos dossiers.
Pour commencer
En 72 h, identifiez les hypothèses qui méritent d’être vérifiées avant de vous engager.
Vous soumettez l’opération
Une adresse, une annonce ou une référence cadastrale, et ce que vous voulez vérifier.
Nous cadrons en 15 minutes
Un appel pour comprendre le projet, vos hypothèses et votre calendrier.
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Sous 72 h : ce qui tient, ce qui reste à vérifier, et ce que ça change en euros.
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